今天想跟各位聊聊关于 小户型 流通性的话题
一个大前提是，从数据上来看，上海今年二手房成交结构中
50平以下小户型，目前成交11215套，但是供应端，挂出的总量约为26114套
(资料图)
数据来源：兔博士
挂牌量是成交量的2倍
可以看到，50平以下小户型在上海二手市场的流通性，其实没那么好
对于买小户型的人来说，未来面临置换，换房成本也会越来越高
之前克而瑞有统计过一个趋势
从数据上来看，市场上购房客户越来越多地选择大户型，一步到位的需要愈发明显
数据来源：CRIC
难道小户型就注定要被抛弃吗
其实并不是，尤其是像在上海这样的城市，一些小户型产品，依然有很好的流通性
最近我跟兔博士拉了一个数据
今年目前上海50㎡以下小户型成交排在前20名的小区
典型的像高兴花园这种纯学区房，其实是因为学位价值在市场上比较好流通
但我们今天要讨论的是，除了那些纯学区房
上海还有哪些小户型，还能在市场相对比较好卖，具有比较好的流通性呢？
01
由于大部分小户型都或多或少存在一定缺陷
所以“可成长性”高的小户型在市场上，会很抢手
那些卖得比较好的小区中，确实比较容易找到“可成长性”高的小户型
以成交量比较高的月浦五村为例，今年50平以下小户型，成交8套
而且卖的比周边小区成交单价更高
月浦五村成交均价3.5万/平，附近的惠阳苑成交均价3.1万/平
之所以成交量还不错，其实跟它的户型有很大关系
在小区历史成交中大部分都是这样的方正户型，规避了小户型狭长的短板
这种户型虽然面积很小，但真的可以满足一定的居住空间需求，自住是没问题的
可能在大户型产品中这种相对方正的户型很常见，但是在小户型中却极其 稀缺
对于小户型来说，大概率会存在一些 户型硬伤
一般2000年前的老小区，容易出现长条户型
可能跟小区的房龄有关，建造的时间太久了，户型设计上存在一定的缺陷，不是很符合现在的建筑规范
长条形的特点是进深大、面宽小
其实这样的户型，一个可以节约建安成本，二个可以多出面积
但是也会带来一些问题，比如很容易出现超长的跑道式过道、奇怪的凸起等等，造成面积的浪费
最主要的是，太过狭长的户型，室内的采光和通风效果也不会很好，极易滋生细菌，对身体带来不好的影响
又或者小到只有十几平，像是一个“鸽子笼”完全没办法居住
有的卫生间、厨房只有2平方米，室内空间显得十分局促，真的很难想象在里面生活是什么感觉
很难做到户型方正，南北通风的效果，单从居住体验来说也不是很好
这对户型比较敏感的人来说，往往很难接受
那么，什么样的户型产品能够弥补这些缺陷呢
据中介说，在价格差不多的时候，客户接受度更高一点的有这么几类
一个是， 双南户型
双开间朝南的优点在于，两个卧室朝南采光面很大，自然采光效果会更好一点
因为这样相对方方正正的户型，空间利用率也更高
它不像长条户型有的空间没办法改动，双南户型后期改造会更灵活
如果是一对小夫妻两个人住，一间作为卧室，另一间完全可以作为客厅
二个是， 南北通户型
一般细长条的户型因为进深太大，室内通风不是很好，光线也比较暗
如果想要更好的采光通风，最好是类似这种南北通户型
我们比较熟悉的传统飞机户型，其实就是双南户型+南北通的叠加版
还有就是这种厨房、卫生间带窗的 全明户型
在足够的自然采光和通风效果下，室内可以有充分的光照，能够保持室内干燥
类似这样的产品，之所以好流通，本质上是因为户型的稀缺性比较高
当你在买小户型的时候，建议选择这几种相对方正的户型，因为只有这样的户型在小户型市场上，才会天然具有流通性
02
考虑到小户型内部空间的局促
那些外部环境得到优化的小区，可以很好的弥补这一劣势
新泾七村就是典型的小户型为主的小区，基本上都是30-50平左右的一房、两房产品
根据链家外网展示来看，新泾七村目前是板块内成交小区榜第1名
据链家中介说，新泾七村单单是链家一家成交就有一两百套，按照链家成交市占率约15-20%比例来看，实际成交量要更大
不仅成交量高，成交周期也相对更短
2天、11天、45天、56天、16天...
基本上如果房源没什么问题，业主确实也比较诚意卖的时候，差不多在1-2个月就能成交，最快的只要几天
之所以能够如此，是因为整个小区的品质随着小区 美丽家园改造 得到提升
经过一番外立面修缮，小区颜值明显有很大的提高，在阳光下米白色加砖红色的粉饰，效果更好看
包括小区路面的绿化也会重新修整，以及新增地上停车位，一定程度上可以缓解老小区停车位紧张的问题
其他公共空间，包括屋面、楼梯间、以及基础设施的改造等等，未来陆续还会加装电梯，高楼层的居民也会更加便利
典型的改造示范小区还有新泾八村，不仅加装电梯高达90%以上
在小区的公共区域专门做了休闲娱乐空间，增加一些绿化和座椅
其实这种改造小区还是比较少的，大部分小户型还是在老破小的环境里
原本小户型的居住空间就比较缺失，有的甚至都没有客厅，很难满足现代人的生活需求
假设这时候小区的外部环境还不错，有一些公共配套，是不是就可以多一点空间去享受
不仅如此，小区周边的配套成熟也会是小户型的加分项
相信有很多年轻人喜欢住在市中心，以牺牲居住空间来选择更好的地段
在市中心繁华地段，拥有相对成熟的 配套资源
以长乐路1131弄为例，周围有世纪商贸广场、环贸iapm、华山医院等等，周边环绕着长乐路、安福路、乌鲁木齐中路等网红小马路街区
可以说是集齐了商业、医院、交通各方面的优势，生活半径更小
值得一提的是，小区门口就是梧桐区独特的小资氛围，从窗户看出去都是老洋房的红顶景观
这种处在 闹中取静 的环境，烟火气十足，居住起来也是很舒服的
因为地段足够好，如果考虑到出租，基本上很快可以租掉，按中介所说，一般空置期不会超过1-2个月
有不少外国租客愿意住在这边
在市中心，这种小户型没有太夸张的学区溢价，单价不会高太多
一般刚需考虑自住或者投资的客户会比较多，具备一定的流通性
03
最后，如果是整体性价比很高的小户型，相对更好流通
大部分买小户型的刚需，尤其考虑性价比
如果真的要买小户型，有一类产品性价比很高
那就是次新动迁房
在上海的价格洼地泗泾板块，大部分房源也都是动迁房，其中比较好卖的是塘和家园德悦苑
尤其体现在 成交量比较高 ，今年以来50㎡以下小户型已成交9套，排在上海小户型成交榜前20名
小区成交量高也是基于社区体量大，小区一共1992户，相当于五六个小区加在一起那么大
动迁房小户型的最大优势就在于 总价低
塘和家园德悦苑一室户单价只要3.3万/平，一套不到50平的1室1厅成交总价最低160万
一百多万在上海已经是买房的最低门槛了吧
对比同板块内商品房的4-5万/平，这个价格对于刚需客来说已经是性价比超高的了
另外，小区是2015年次新动迁房，房龄相对新一点
同样是动迁房，毛坯房比带装修的更好流通
按照中介所说，这块区域的小户型毛坯房成交约占九成，带装修的反而少一点
因为动迁房价格足够低，加上小区品质还可以，这一类小户型就比较适合刚需客，大部分单身或者新上海人会选择
未来在二手市场上，也会不断地有人需要这一类性价比高的产品，更好卖一点
04
关于小户型的流通性，最近我们也有发过一篇《小户型越来越没流动性》，后台网友讨论度还是很高的
大家都有各自不同的观点，我们并不是说小户型就没有流通性，也要分具体产品
短期来看，50平以下这种mini户型，在预算能力有限，单身或者首次上车的年轻人里依然具备流通性
但长远来看，考虑小户型的客户群体，多会遇到自身的居住舒适度，和未来转手难易程度的问题
现在的市场购房者大多以置换为主，对于刚需来说，考虑到实际购买力只能选择小户型时
不妨看一看今天分享的这几类小户型，在未来在二手赛道上也具备一定的优势
从走访几个小户型小区之后，我们也能感觉到在上海买房这件事还是相对包容的，200万左右上车也并不是难事
上海对首次置业的年轻人来说，还是比较友好
虽然第一套房，选择小户型多少有一些无可奈何
但只要你多筛选，也是能在这座城市，够找到一些性价比高，未来相对比较好流通的产品
以上为正文，来自微笑向暖